Sun Group Măng Đen: Bài toán lớn nhất không nằm ở 264 ha!

Sun Group Măng Đen có quy mô khoảng 264 ha, tổng vốn đầu tư hơn 6.700 tỷ đồng. Nếu chỉ nhìn vào hai con số này, đây là một dự án lớn. Nhưng diện tích hay nguồn vốn chưa phải yếu tố quan trọng nhất. Điều đáng quan tâm hơn nằm ở việc dự án được định hướng phát triển theo mô hình đa chức năng, bao gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng, thể thao và chăm sóc sức khỏe. Một khu đô thị được xây dựng theo cách này sẽ không chỉ phục vụ những người đến Măng Đen trong vài ngày, mà hướng tới việc tạo ra một không gian có thể hoạt động liên tục với cư dân, khách du lịch và các hoạt động kinh doanh đan xen.

Đây cũng là điểm khác biệt giữa một điểm du lịch và một đô thị du lịch. Một điểm đến có thể sống nhờ lượng khách cuối tuần, nhưng một đô thị muốn tồn tại lâu dài phải có đời sống diễn ra ngay cả khi mùa du lịch kết thúc. Khi có cư dân, sẽ có nhu cầu mua sắm, ăn uống, chăm sóc sức khỏe, vui chơi, giáo dục và hàng loạt dịch vụ thường nhật. Khi những nhu cầu ấy đủ lớn, doanh nghiệp mới có lý do để đến, cửa hàng mới có lý do để mở và dòng tiền mới có lý do để ở lại. Vì thế, điều đáng chờ đợi ở Sun Group Măng Đen không đơn giản là những công trình sẽ được xây dựng đẹp đến đâu, mà là dự án có thể tạo ra bao nhiêu hoạt động kinh tế sau khi hoàn thành.

Sun Măng Đen mang lại nhiều giá trị cho khu vực.

Một khu đô thị đẹp nhưng vắng người sẽ rất khác một khu đô thị không ngừng có người đến, người ở và người kinh doanh. Bất động sản cuối cùng vẫn cần một thứ rất đời thường để tạo ra giá trị: con người. Một gia đình có thể chọn Măng Đen vì khí hậu, một người có thể đến đây làm việc trong thời gian dài, một doanh nghiệp có thể mở cơ sở kinh doanh, một du khách có thể quay lại nhiều lần vì mỗi lần trải nghiệm lại có thêm những điều mới. Những quyết định tưởng như nhỏ bé đó, khi cộng lại, mới tạo thành sức sống của một đô thị.

Với Măng Đen, bài toán này còn khó hơn bởi chính thiên nhiên là một phần nguyên nhân khiến nơi đây được quan tâm. Nếu phát triển theo cách biến Măng Đen thành một đô thị giống nhiều thị trường khác, lợi thế riêng của vùng đất sẽ dần bị bào mòn. Người ta không tìm đến Măng Đen chỉ để nhìn thấy thêm những tòa nhà. Điều khiến nơi này có giá trị nằm ở khí hậu, địa hình, rừng thông, cảnh quan và cảm giác tách khỏi nhịp sống quá nhanh của những đô thị lớn. Bởi vậy, một dự án quy mô 264 ha càng phải giải bài toán cân bằng giữa xây dựng và bảo tồn không gian tự nhiên.

Theo định hướng quy hoạch, Khu đô thị số 1 được tổ chức dựa trên địa hình tự nhiên, hạn chế san gạt lớn và gắn các khu chức năng với đặc điểm đồi núi, thung lũng, sông suối của khu vực. Nếu tinh thần này được giữ xuyên suốt quá trình triển khai, cảnh quan Măng Đen sẽ không chỉ nằm bên ngoài dự án như một phông nền, mà trở thành một phần cấu thành nên giá trị của chính khu đô thị. Đây là điểm có thể quyết định một dự án tại Măng Đen trở nên khác biệt hay chỉ đơn thuần là một khu bất động sản được đặt giữa một vùng có cảnh quan đẹp.

Tất nhiên, thị trường hiện tại vẫn chưa thể trả lời tất cả những câu hỏi đó. Dự án còn phải đi qua quá trình hoàn thiện thủ tục, giải phóng mặt bằng, giao đất và triển khai xây dựng. Tỉnh Quảng Ngãi đang thúc đẩy các bước này để đưa dự án vào giai đoạn thực hiện thực tế. Với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần quan sát nhiều hơn là vội vàng kết luận. Bởi bất động sản tại một thị trường đang hình thành luôn có hai mặt: kỳ vọng có thể tạo ra cơ hội, nhưng cũng có thể khiến giá trị bị đẩy lên trước khi những giá trị thực sự xuất hiện.

Do đó, câu chuyện của Sun Group Măng Đen không nên chỉ được nhìn qua giá bán hay những lời quảng bá về tương lai. Những chỉ dấu quan trọng hơn sẽ xuất hiện theo thời gian: hạ tầng được triển khai đến đâu, cư dân có thực sự đến ở hay không, hoạt động thương mại có hình thành hay không, lượng khách có được duy trì quanh năm hay chỉ tập trung vào một số thời điểm, và quan trọng nhất là Măng Đen có tạo ra được một hệ sinh thái kinh tế đủ mạnh để tự vận hành hay không.

Có lẽ thời điểm đáng giá nhất của một dự án đô thị không phải ngày mở bán, cũng không phải ngày những phối cảnh đầu tiên được công bố. Đó là ngày những căn nhà đầu tiên sáng đèn, cửa hàng bắt đầu có khách, những con đường xuất hiện nhịp sống thường nhật và người dân địa phương bắt đầu cảm nhận được những thay đổi trong chính cuộc sống của mình. Khi ấy, một dự án bất động sản mới thực sự chuyển thành một phần của đô thị.

Dự án Sun Group Măng Đen hiện vẫn đang đứng trước thời điểm đó. Vì vậy, 264 ha mới chỉ là một con số về quy mô. Điều đáng chờ đợi hơn là 264 ha này sẽ tạo ra bao nhiêu lý do để người ta đến Măng Đen, ở lại Măng Đen và quay trở lại Măng Đen, trong khi vẫn giữ được những giá trị tự nhiên khiến vùng đất này khác biệt. Nếu bài toán ấy được giải đúng, giá trị của dự án sẽ không chỉ nằm trong ranh giới 264 ha, mà có thể lan rộng ra cả thị trường Măng Đen. Khi đó, Sun Group không đơn thuần xây dựng một khu đô thị; họ đang tham gia vào quá trình tạo nên một thị trường mà trước đây vẫn còn rất nhiều khoảng trống.